Opsežna analiza tržišta nekretnina Europske unije: Navigacija kroz promjene u stambenim i komercijalnim tržištima

• Pregled tržišta
• Tehnološki trendovi koji oblikuju nekretnine
• Natjecateljski krajolik i ključni igrači
• Prognoze rasta i investicijski potencijal
• Regionalna analiza diljem Europske unije
• Buduća perspektiva za nekretnine EU
• Izazovi i prilike koje dolaze
• Izvori i reference

“Tržište nekretnina Europske unije je na ključnom trenutku 2025. godine.” (izvor)

Pregled tržišta

Tržište nekretnina Europske unije (EU) je spremno za razdoblje opreznog oporavka i transformacije između 2025. i 2028. godine, oblikovano makroekonomskim promjenama, regulatornim izmjenama i razvijajući obrascima potražnje u stambenom i komercijalnom sektoru.

• Stambeni sektor: Nakon razdoblja stagnacije i korekcije cijena u 2023.–2024., očekuje se da će se stambeno tržište stabilizirati, s umjerenim rastom cijena predviđenim na 2–4% godišnje do 2028. (Statista). Urbanizacija, demografske promjene i stalne potrebe za stanovanjem u velikim gradovima kao što su Berlin, Pariz i Amsterdam nastavit će poticati potražnju, posebno za pristupačnim i energetski učinkovitim stanovima. Europski zeleni plan i stroži propisi o energetskoj učinkovitosti ubrzavaju obnovu i novu gradnju održivih domova (Europska komisija).
• Komercijalni sektor: Krajolik komercijalnih nekretnina doživljava značajnu transformaciju. Potražnja za uredima ostaje smanjena zbog hibridnih radnih modela, s stopama praznih prostora u ključnim gradovima poput Frankfurta i Bruxellesa oko 8–10% (JLL). Međutim, logistički i industrijski objekti nadmašuju očekivanja, potaknuti rastom e-trgovine i preustrojem lanaca opskrbe. Maloprodaja se bifurcira: primarna ulica i iskustvena maloprodaja su otporne, dok se sekundarne lokacije suočavaju s kontinuiranim izazovima.
• Rizici: Ključni rizici uključuju trajne inflacijske pritiske, visoke kamatne stope i geopolitičke nesigurnosti, posebice rat u Ukrajini i njegov utjecaj na cijene energije i sentiment investitora (MMF). Stegnuti uvjeti kreditiranja mogu ograničiti kako stambene kupce, tako i komercijalne investitore, što bi moglo usporiti broj transakcija.
• Prilike: Investitori sve više ciljaju na zgrade s ekološkim certifikatima, projekte s dodanom vrijednošću i alternativne sektore poput studentskog stanovanja, starijeg življenja i podatkovnih centara. Europska shema oporavka i otpornosti, s više od 700 milijardi eura financiranja, očekuje se da će podržati razvoj infrastrukture i održivih nekretnina (Europska komisija).

U sažetku, tržište nekretnina EU od 2025. do 2028. bit će definirano prilagodbom novim ekonomskim realnostima, regulatornim imperativima i promjenjivim potrebama korisnika, s održivošću i otpornosti na čelu investicijskih strategija.

Tehnološki trendovi koji oblikuju nekretnine

Tržište nekretnina Europske unije može se očekivati značajna transformacija između 2025. i 2028. godine, potaknuta tehnološkim inovacijama, promjenama regulative i razvijajućim potrošačkim preferencijama. I stambeni i komercijalni sektori doživljavaju brzu digitalizaciju, mandati održivosti i nove investicijske modele, oblikujući izglede i profil rizika tržišta.

• Trendovi u stambenom sektoru:
  • Pametne kuće i PropTech: Usvajanje tehnologija pametnih kuća—kao što su IoT-om omogućena sigurnost, upravljanje energijom i daljinski pristup—ubrzava. Do 2028. godine, europsko tržište pametnih kuća procjenjuje se na 47 milijardi eura, a Njemačka, Francuska i nordijske zemlje vode u usvajanju (Statista).
  • Zelena gradnja i ESG: Propisi EU, uključujući Direktivu o energetskoj učinkovitosti zgrada, usmjeravaju developere prema neto nultom i energetski učinkovitom građevinarstvu. Obnova postojećeg stanja predstavlja ključnu priliku, s godišnjim ulaganjem od 275 milijardi eura potrebnim za postizanje klimatskih ciljeva 2030. (McKinsey).
  • Pristupačnost i urbanizacija: Rastuće kamatne stope i inflacija usporavaju rast cijena, ali potražnja za stanovima ostaje visoka u velikim gradovima. Inovativno financiranje (dijeljeno vlasništvo, najam za kupnju) i modularna gradnja pojavljuju se kao rješenja za pristupačnost (PwC).
• Trendovi u komercijalnom sektoru:
  • Hibridni rad i redizajn ureda: Potražnja za fleksibilnim, tehnološki potpomognutim uredskim prostorima raste. Stope praznih mjesta u tradicionalnim uredima ostaju visoke, dok se coworking i uslužni uredi očekuju da će rasti za 15% godišnje do 2028. (CBRE).
  • Logistika i e-trgovina: Porast e-trgovine potiče potražnju za logističkim uslugama i automatiziranim skladištima. Ulaganja u logističke nekretnine očekuje se da će nadmašiti maloprodajne i uredske segmente (Savills).
  • Rizici i prilike: Ključni rizici uključuju regulatornu nesigurnost, inflaciju troškova građenja i geopolitičke tenzije. No, prilike su prisutne u zelenim obnovama, digitalnim platformama i alternativnim klasama imovine (npr. podatkovni centri, znanost o životu).

U sažetku, izgled tržišta nekretnina EU za 2025.–2028. definira digitalna transformacija, održivost i prilagodljive investicijske strategije. Sudionici koji prihvate tehnologiju i ESG bit će najbolje pozicionirani za navigaciju rizicima i zadržavanje novih prilika.

Natjecateljski krajolik i ključni igrači

Tržište nekretnina Europske unije spremno je za razdoblje opreznog oporavka i transformacije između 2025. i 2028. godine, oblikovano makroekonomskim vjetrovima, razvijajućim potrošačkim preferencijama i promjenama regulative. I stambeni i komercijalni segmenti doživljavaju divergirajuće trendove, s ključnim igračima koji prilagođavaju strategije kako bi se nosili s rizicima i iskoristili nastale prilike.

• Trendovi na stambenom tržištu: Očekuje se da će se stambeni sektor stabilizirati nakon razdoblja korekcija cijena u 2023.–2024. Prema Statista, očekuje se da će europsko stambeno tržište nekretnina rasti po CAGR-u od 3,2% do 2028., potaknuto urbanizacijom, demografskim promjenama i stalnim nedostacima stanova u velikim gradovima kao što su Berlin, Pariz i Madrid. Međutim, pristupačnost ostaje zabrinjavajuća, s kamatnim stopama još uvijek iznad razina prije pandemije i inflacijskim pritiscima koji utječu na kupovnu moć kućanstava.
• Trendovi na komercijalnom tržištu: Sektor komercijalnih nekretnina proživljava strukturnu transformaciju. Potražnju za uredima oblikuju hibridni radni modeli, uz povećane stope praznih mjesta u nekim urbanim centrima. Suprotno tome, logistički i industrijski objekti su u velikoj potražnji, potaknuti rastom e-trgovine i preustrojem lanaca opskrbe. JLL izvještava da su prinosi od primarnih logističkih objekata u Zapadnoj Europi pala na povijesno niske razine, dok se imovina za maloprodaju i ugostiteljstvo postupno oporavlja kako se turizam vraća.
• Rizici: Ključni rizici uključuju trajnu inflaciju, volatilnost kamatnih stopa i regulatornu nesigurnost—posebice oko energetske učinkovitosti i usklađenosti s ESG-om. Europski zeleni plan i Direktiva o energetskoj učinkovitosti zgrada potiču značajna ulaganja u kapital za obnovu i usklađenost, utječući na vrijednost imovine i investicijske odluke.
• Prilike: Investitori sve više ciljaju na strategije s dodanom vrijednošću i core-plus, fokusirajući se na održive objekte i projekte urbane regeneracije. Porast alternativnih klasa imovine—poput studentskog stanovanja, starijeg življenja i podatkovnih centara—nudi diversifikaciju i potencijal za rast.
• Ključni igrači: Glavni institucionalni investitori i developeri kao što su Unibail-Rodamco-Westfield, Vonovia, Landsec i Prologis aktivno preuređuju portfelje, prioritizirajući integraciju ESG-a i digitalizaciju kako bi održali konkurentnost.

U sažetku, izgled tržišta nekretnina EU za 2025.–2028. definira otpornost i prilagodbu, s uspjehom koji ovisi o sposobnosti upravljanja regulatornim rizicima, prihvaćanju održivosti i odgovoru na promjenjivu potražnju u stambenom i komercijalnom sektoru.

Prognoze rasta i investicijski potencijal

Tržište nekretnina Europske unije spremno je za razdoblje opreznog oporavka i transformacije između 2025. i 2028. godine, oblikovano makroekonomskim promjenama, razvijajućim obrascima potražnje i promjenama regulative. Očekuje se da će oba sektora, stambeni i komercijalni, doživjeti diferencirane putanje rasta, s investitorima koji pomno prate rizike i rastuće prilike.

• Trendovi na stambenom tržištu:
  • Nakon razdoblja stagnacije i korekcije cijena u 2023.–2024., prognoziraju se stabilizacija i postepeni rast vrijednosti stambenih nekretnina, uz PwC projicirajući prosječan godišnji rast cijena od 2–3% u velikim gradovima EU do 2028.
  • Najjača potražnja očekuje se u urbanim centrima s robusnim zaposlenjem, poput Berlina, Pariza i Amsterdama, potaknuta stalnom urbanizacijom i trajnim nedostatkom stambenog kapaciteta.
  • Pristupačnost ostaje izazov, što potiče povećana ulaganja u odjeljke za izgradnju za najam i pristupačno stanovanje, uz podršku inicijativa politika EU i poticajima za zelene financije (JLL).
• Trendovi na komercijalnom tržištu:
  • Komercijalni sektor prolazi kroz strukturnu promjenu, pri čemu logistika i podatkovni centri nadmašuju tradicionalne uredske i maloprodajne objekte. Rast e-trgovine i digitalizacija potiču potražnju za logističkim uslugama, posebno u Zapadnoj Europi (CBRE).
  • Uredske tržišne prilike suočavaju se s trajnom nesigurnošću zbog hibridnih radnih trendova, pri čemu primarni, energetski učinkoviti objekti u središnjim lokacijama zadržavaju vrijednost, dok sekundarni objekti riskiraju zastarijevanje.
  • Maloprodajno tržište se stabilizira, s iskustvenim i mješovitim formatima koji privlače obnovljeni interes investitora.
• Rizici i prilike:
  • Ključni rizici uključuju trajnu inflaciju, volatilnost kamatnih stopa i geopolitičke napetosti, što bi moglo smanjiti apetit za investicije i odgoditi projekte (Savills).
  • Prilike se nalaze u održivim i ESG-usklađenim objektima, budući da regulatorni pritisci i potražnja zakupaca ubrzavaju prijelaz na zelene zgrade.
  • Međunarodni kapitalni tokovi očekuju se da će se oporaviti, posebice iz sjevernoameričkih i bliskoistočnih investitora koji traže diversifikaciju i stabilne prinose.

Sve u svemu, tržište nekretnina EU spremno je za umjereni rast, s otpornošću u odabranim segmentima i premijom na prilagodljivost, održivost i inovacije.

Regionalna analiza diljem Europske unije

Tržište nekretnina Europske unije spremno je za razdoblje opreznog oporavka i transformacije između 2025. i 2028. godine, oblikovano makroekonomskim promjenama, regulatornim promjenama i razvijajućim obrascima potražnje u stambenom i komercijalnom sektoru.

• Stambeni sektor: Nakon razdoblja stagnacije i korekcija cijena u 2023.–2024., očekuje se da će se stambeno tržište stabilizirati, s umjerenim rastom cijena prognoziranim na 2–3% godišnje do 2028. (Statista). Potražnja će biti potaknuta urbanizacijom, demografskim promjenama i stalnim nedostatkom stanova u velikim gradovima kao što su Berlin, Pariz i Madrid. Međutim, pristupačnost ostaje ključni rizik, posebice kako se očekuje da će kamatne stope ostati iznad razina prije pandemije (ECB Ekonomski bilten).
• Komercijalni sektor: Krajolik komercijalnih nekretnina doživljava značajnu transformaciju. Potražnja za uredima oblikovana je hibridnim radnim modelima, s primarnim objektima u središtima poslovnih distrikata koji zadržavaju vrijednost, dok se sekundarne lokacije suočavaju s višim stopama praznih prostora. Maloprodaja se nastavlja prilagođavati rastu e-trgovine, favorizirajući logistiku i distribucijske centre za posljednju milju, posebno u Zapadnoj Europi (CBRE). Segment industrije i logistike prognozira se da će nadmašiti, s godišnjim rastom najamnina od 4–5% u ključnim logističkim koridorima.
• Rizici: Ključni rizici uključuju trajnu inflaciju, visoke kamatne stope i geopolitičke nesigurnosti, posebice rat u Ukrajini i volatilnosti na tržištu energenata. Stegnuti regulatorni okviri, osobito u vezi s energetskom učinkovitošću i usklađenošću s ESG-om, povećat će troškove vlasnicima nekretnina i developerima (JLL).
• Prilike: Prijelaz na zelene zgrade i obnova postojećeg stanja predstavljaju značajne investicijske prilike, uz podršku inicijativa Europskog zelenog plana i nacionalnih poticaja. Očekuje se da će tržišta u Srednjoj i Istočnoj Europi, poput Poljske i Rumunjske, zabilježiti iznadprosječan rast zbog jakih ekonomskih temelja i nižih troškova ulaska (PwC).

U cjelini, izgled tržišta nekretnina EU za 2025.–2028. je oprezno optimističan, s otpornošću u primarnim segmentima i rastućim prilikama u investicijama vođenim održivošću i novim regijama.

Buduća perspektiva za nekretnine EU

Tržište nekretnina Europske unije spremno je za razdoblje opreznog oporavka i transformacije između 2025. i 2028. godine, oblikovano makroekonomskim promjenama, regulatornim promjenama i razvijajući obrascima potražnje u stambenom i komercijalnom sektoru.

• Stambeni sektor: Očekuje se da će se stambeno tržište stabilizirati nakon razdoblja korekcije cijena u 2023.–2024., potaknuto smanjenjem inflacije i očekivanim smanjenjem kamatnih stopa od strane Europske središnje banke. Prema JLL-u, urbanizacija, demografske promjene i trajni nedostaci stanova u velikim gradovima nastavit će podržavati potražnju, osobito za pristupačnim i energetski učinkovitim kućama. Zeleni plan EU i stroži propisi o energetskoj učinkovitosti vjerojatno će ubrzati obnovu i novu izgradnju održivog stanovanja, što će predstavljati prilike za developere i investitore usredotočene na ESG-usklađene objekte.
• Komercijalni sektor: Krajolik komercijalnih nekretnina doživljava značajne promjene. Potražnja za uredima ostaje smanjena zbog hibridnih radnih trendova, s primarnim objektima u središnjim poslovnim četvrtima koji nadmašuju sekundarne lokacije. Segment logistike i industrije prognozira se da će ostati robustan, potaknut rastom e-trgovine i preustrojem lanaca opskrbe (CBRE). Maloprodaja se bifurcira, s maloprodajom u svijetu visoke ulice i iskustvenom maloprodajom koja pokazuje otpornost, dok se sekundarna maloprodaja suočava s trajnim preprekama.
• Rizici: Ključni rizici uključuju trajnu inflaciju, geopolitičke tenzije (posebice sukob između Rusije i Ukrajine) i potencijalne regulatorne restrikcije. Rastući troškovi građenja i nedostatak radne snage mogu ograničiti novu ponudu, dok bi stroži zahtjevi za održivost mogli povećati kapitalne izdatke za postojeće objekte (PwC).
• Prilike: Očekuje se da će investitori fokusirati na strategije dodane vrijednosti i core-plus, ciljajući objekte koji se mogu preurediti za održivost ili prilagoditi novim namjenama. Sektor života—uključujući studentsko stanovanje, starije stanovanje i višeporodično stanovanje—ostaje privlačan zbog demografskih trendova. Osim toga, digitalna infrastruktura (podatkovni centri, telekomunikacijska imovina) pojavljuje se kao segment s visokim rastom, reflektirajući agendu digitalizacije Europe.

U cjelini, izgled tržišta nekretnina EU za 2025.–2028. je jedan od selektivnog rasta, s otpornošću u sektorima koji su usklađeni s održivošću, demografskim potrebama i digitalizacijom. Investitori i developeri koji se prilagođavaju regulatornim i tržišnim promjenama bit će najbolje pozicionirani za kapitalizaciju na nastalim prilikama.

Izazovi i prilike koje dolaze

Tržište nekretnina Europske unije suočava se s kompleksnim krajolikom od 2025. do 2028., oblikovanim ekonomskim, regulatornim i demografskim promjenama. I stambeni i komercijalni sektori prolaze kroz razdoblje transformacije, predstavljajući značajne izazove i prilike za investitore, developere i donosiče politika.

• Trendovi u stambenom sektoru: Očekuje se da će se stambeno tržište stabilizirati nakon razdoblja korekcija cijena u 2023.–2024. Prema Statista, cijene stambenih nekretnina u EU očekuje se da će rasti po umjerenom CAGR-u od 2,1% do 2028., uz potražnju koju pokreću urbanizacija, migracije i stalni nedostatak stanovanja u velikim gradovima. Međutim, pristupačnost ostaje ključni izazov, budući da su kamatne stope—iako se očekuje da će se smanjiti—još uvijek iznad razina prije pandemije (ECB).
• Dinamika komercijalnog sektora: Tržište komercijalnih nekretnina prolazi kroz strukturne promjene. Potražnja za uredima oblikuje se hibridnim radnim modelima, s primarnim objektima u središnjim poslovnim četvrtima koji zadržavaju vrijednost, dok se sekundarne lokacije suočavaju s višim stopama praznih prostora. Segment logistike i industrije nastavlja nadmašivati, potaknut rastom e-trgovine i preustrojem lanaca opskrbe (CBRE). Maloprodaja se, međutim, bifurcira, s iskustvenim i formatima pogodnosti koji dobivaju na značaju.
• Rizici: Ključni rizici uključuju trajnu inflaciju, potencijalnu volatilnost kamatnih stopa i geopolitičke nesigurnosti, posebice rat u Ukrajini i njegov utjecaj na cijene energije i sentiment investitora (MMF). Regulatorne promjene, poput strožih standarda energetske učinkovitosti prema Europskom zelenom planu, mogu povećati troškove za vlasnike nekretnina i developere.
• Prilike: Održivošću i digitalizacijom predstavljaju velika područja prilike. Europska predanost postizanju nulte emisije do 2050. godine pokreće potražnju za zelenim zgradama i obnovom, uz podršku javnog financiranja i poticaja (Europska komisija). Usvajanje PropTech-a ubrzava se, poboljšavajući upravljanje imovinom i iskustvo zakupaca. Osim toga, demografski trendovi—poput starenja populacije i urbanih migracija—stvore nove niše u starijem životu, studentskom stanovanju i zajedničkom stanovanju.

U sažetku, tržište nekretnina EU od 2025. do 2028. bit će definirano prilagodbom ekonomskim vjetrovima, evolucijom regulativa i težnjom prema održivom, tehnološki potpomognutom rastu. Sudionici koji proaktivno rješavaju ove izazove i iskorištavaju nastale prilike bit će najbolje pozicionirani za dugoročni uspjeh.

Izvori i reference

• Izgled tržišta nekretnina Europske unije 2025–2028: Stambeni i komercijalni trendovi, rizici i prilike
• Statista
• Europska komisija
• Europska komisija
• Direktiva o energetskoj učinkovitosti zgrada
• McKinsey
• PwC
• Savills
• Vonovia
• Landsec
• ECB