Komplexní analýza realitního trhu Evropské unie: Navigace změn na rezidenčních a komerčních trzích

• Přehled trhu
• Technologické trendy utvářející realitní trh
• Konkurenční prostředí a klíčoví hráči
• Odhady růstu a investiční potenciál
• Regionální analýza v Evropské unii
• Budoucí výhled pro evropské nemovitosti
• Výzvy a příležitosti vpřed
• Zdroje a reference

“Trh s nemovitostmi Evropské unie se nachází v rozhodující příležitosti v roce 2025.” (zdroj)

Přehled trhu

Realitní trh Evropské unie (EU) se připravuje na období opatrného obnovení a transformace v letech 2025 až 2028, které ovlivňují makroekonomické změny, regulační úpravy a vyvíjející se vzorce poptávky v rezidenčním i komerčním segmentu.

• Rezidenční sektor: Po období stagnace a cenových korekcí v letech 2023–2024 se očekává, že rezidenční trh se stabilizuje, přičemž mírný růst cen je odhadován na 2–4 % ročně až do roku 2028 (Statista). Urbanizace, demografické změny a trvalý nedostatek bydlení ve velkých městech, jako jsou Berlín, Paříž a Amsterdam, budou nadále zvyšovat poptávku, zejména po dostupném a energeticky efektivním bydlení. Zelená dohoda EU a přísnější regulace energetického výkonu urychlují modernizaci a novou výstavbu udržitelných domů (Evropská komise).
• Komerční sektor: Komerční realitní trh prochází významnou transformací. Poptávka po kancelářích zůstává slabá kvůli hybridním pracovním modelům, přičemž míra neobsazenosti ve významných městech, jako jsou Frankfurt a Brusel, se pohybuje kolem 8–10 % (JLL). Na druhou stranu jsou logistické a průmyslové aktiva ve výhodě, podporována růstem e-commerce a reorganizací dodavatelského řetězce. Maloobchod se diferencuje: prémiový maloobchod v hlavních ulicích a zážitkový maloobchod jsou odolné, zatímco sekundární lokace čelí trvalým výzvám.
• Risks: Klíčová rizika zahrnují trvalou inflaci, vysoké úrokové sazby a geopolitické nejistoty, zejména probíhající válku na Ukrajině a její dopad na ceny energie a sentiment investorů (MMF). Utahování úvěrových podmínek může omezit jak rezidenční kupce, tak komerční investory, což může potenciálně zpomalit objemy transakcí.
• Příležitosti: Investoři stále více cílí na zelené certifikované aktiva, projekty s přidanou hodnotou a alternativní sektory, jako jsou studentské bydlení, bydlení pro seniory a datová centra. Fond pro obnovu a odolnost EU, s více než 700 miliardami eur financování, má podporovat rozvoj infrastruktury a udržitelných nemovitostí (Evropská komise).

Stručně řečeno, realitní trh EU v letech 2025 až 2028 bude definován adaptací na nové ekonomické reality, regulačními imperativy a měnícími se potřebami obyvatel, přičemž udržitelnost a odolnost budou v popředí investičních strategií.

Technologické trendy utvářející realitní trh

Realitní trh Evropské unie je připraven na významnou transformaci v letech 2025 až 2028, poháněnou technologickými inovacemi, regulačními změnami a vyvíjejícími se preferencemi spotřebitelů. Jak rezidenční, tak komerční segmenty zažívají rychlou digitalizaci, udržitelné mandáty a nové investiční modely, které ovlivňují výhled trhu a rizikový profil.

• Trendy v rezidenčním sektoru:
  • Inteligentní domy a PropTech: Přijetí technologií inteligentních domů – jako je zabezpečení pomocí IoT, energetický management a vzdálený přístup – se zrychluje. Do roku 2028 se evropský trh s inteligentními domy odhaduje na 47 miliard eur, přičemž Německo, Francie a země Nordics vedou adopci (Statista).
  • Zelené budovy a ESG: Regulace EU, včetně Směrnice o energetické náročnosti budov, tlačí developery k nulovému emisnímu a energeticky efektivnímu stavebnictví. Modernizace stávajícího fondu je klíčovou příležitostí, přičemž je zapotřebí ročně investovat 275 miliard eur, aby se splnily klimatické cíle do roku 2030 (McKinsey).
  • Dostupnost a urbanizace: Růst úrokových sazeb a inflace zpomalily růst cen, avšak nedostatek bydlení přetrvává ve velkých městech. Inovativní financování (frakční vlastnictví, pronájem s možností koupě) a modulární výstavba se objevují jako řešení dostupnosti (PwC).
• Trendy v komerčním sektoru:
  • Hybridní práce a redesign kanceláří: Poptávka po flexibilních, technologicky vybavených kancelářských prostorách roste. Míra neobsazenosti v tradičních kancelářích zůstává vysoká, zatímco coworkingové a servisované kanceláře by měly v letech 2025-2028 růst o 15 % ročně (CBRE).
  • Logistika a e-commerce: Nárůst e-commerce podporuje poptávku po poslední míli a automatizovaných skladech. Investice do logistického realitního trhu by měly překonat maloobchodní a kancelářské segmenty (Savills).
  • Rizika a příležitosti: Klíčová rizika zahrnují regulační nejistoty, inflaci stavebních nákladů a geopolitické napětí. Příležitosti tkví v zelených rekonstrukcích, digitálních platformách a alternativních třídách aktiv (např. datová centra, biotechnologie).

Stručně řečeno, výhled realitního trhu EU na léta 2025–2028 je definován digitální transformací, udržitelností a adaptivními investičními strategiami. Zainteresované strany, které přijmou technologie a ESG, budou nejlépe připraveny čelit rizikům a využít vznikající příležitosti.

Konkurenční prostředí a klíčoví hráči

Realitní trh Evropské unie je připraven na období opatrného obnovení a transformace mezi lety 2025 a 2028, které formují makroekonomické víry, vyvíjející se preference spotřebitelů a regulační změny. Jak rezidenční, tak komerční segmenty zažívají odlišné trendy, přičemž klíčoví hráči přizpůsobují strategie, aby se vyhnuli rizikům a využili vznikající příležitosti.

• Trendy na rezidenčním trhu: Očekává se, že rezidenční sektor se stabilizuje po období cenových korekcí v letech 2023–2024. Podle Statista by měl trh s rezidenčními nemovitostmi EU růst v průměrném ročním růstu 3,2 % až do roku 2028, přičemž tento růst bude poháněn urbanizací, demografickými změnami a trvalým nedostatkem bydlení ve velkých městech, jako jsou Berlín, Paříž a Madrid. Nicméně dostupnost zůstává problémem, protože úrokové sazby hypoték stále převyšují úrovně před pandemií a inflace ovlivňuje kupní sílu domácností.
• Trendy na komerčním trhu: Komerční realitní sektor prochází strukturální transformací. Poptávka po kancelářích je ovlivněna hybridními pracovními modely, což vede k zvýšení míry neobsazenosti v některých městských cenových centrech. Na druhou stranu jsou logistické a průmyslové aktiva v poptávce, podporována růstem e-commerce a reorganizací dodavatelského řetězce. JLL uvádí, že prémiové výnosy z logistiky v západní Evropě klesly na historická minima, zatímco maloobchodní a pohostinské aktiva se postupně zotavují s oživením turismu.
• Rizika: Klíčová rizika zahrnují trvalou inflaci, volatilitu úrokových sazeb a regulační nejistoty — zejména v oblasti energetické efektivity a dodržování ESG. Zelená dohoda EU a Směrnice o energetické výkonosti budov vedou k významným kapitálovým výdajům na modernizace a dodržování předpisů, což ovlivňuje hodnoty aktiv a investiční rozhodnutí.
• Příležitosti: Investoři stále více cílí na strategie s přidanou hodnotou a core-plus, zaměřují se na udržitelná aktiva a projekty regenerace měst. Vzestup alternativních tříd aktiv — jako je studentské bydlení, bydlení pro seniory a datová centra — poskytuje diverzifikaci a růstový potenciál.
• Klíčoví hráči: Hlavní institucionální investoři a developeři, jako jsou Unibail-Rodamco-Westfield, Vonovia, Landsec a Prologis, aktivně přeorientovávají své portfolia, přičemž upřednostňují integraci ESG a digitalizaci, aby udrželi konkurenceschopnost.

Celkově výhled realitního trhu EU na léta 2025–2028 je definován odolností a adaptovatelností, přičemž úspěch závisí na schopnosti spravovat regulační rizika, přijmout udržitelnost a reagovat na měnící se poptávku, a to jak v rezidenčním, tak v komerčním sektoru.

Odhady růstu a investiční potenciál

Realitní trh Evropské unie se připravuje na období opatrného obnovení a transformace v letech 2025 až 2028, které budou ovlivněny makroekonomickými změnami, vyvíjejícími se vzorci poptávky a regulačními úpravami. Jak rezidenční, tak komerční segmenty se očekávají s diferencovanými trajektoriemi růstu, přičemž investoři pečlivě sledují rizika a vznikající příležitosti.

• Trendy na rezidenčním trhu:
  • Po období stagnace a cenových korekcí v letech 2023–2024 se očekává, že hodnoty rezidenčních nemovitostí se stabilizují a postupně vzrostou, přičemž PwC odhaduje průměrný roční růst cen o 2–3 % v hlavních městech EU až do roku 2028.
  • Poptávka se očekává jako nejsilnější ve městských centrech s robustním zaměstnáním, jako jsou Berlín, Paříž a Amsterdam, podporována pokračující urbanizací a trvalým nedostatkem bydlení.
  • Dostupnost zůstává výzvou, což vyžaduje zvýšené investice do segmentů pronájmu a dostupného bydlení, podpořené iniciativami EU a pobídkami pro zelené financování (JLL).
• Trendy na komerčním trhu:
  • Komerční sektor prochází strukturálními změnami, přičemž logistické a datové centra převažují nad tradičními kancelářskými a maloobchodními aktivy. Růst e-commerce a digitalizace podporuje poptávku po poslední míli, zejména v západní Evropě (CBRE).
  • Kancelářské trhy čelí pokračující nejistotě kvůli hybridním pracovním trendům, přičemž prémiové, energeticky efektivní aktiva na centrálních místech si udržují hodnotu, zatímco sekundární aktiva riskují zastarání.
  • Maloobchodní nemovitosti se stabilizují, přičemž zážitkové a smíšené formáty přitahují obnovený zájem investorů.
• Rizika a příležitosti:
  • Klíčová rizika zahrnují trvalou inflaci, volatilitu úrokových sazeb a geopolitické napětí, které by mohly oslabit investiční apetyt a oddálit projekty (Savills).
  • Příležitosti leží v udržitelných a ESG-jednoduchých aktivech, jelikož regulační tlak a poptávka nájemníků zrychlují přechod na zelené budovy.
  • Křížové kapitálové toky by měly opět vzrůst, zejména od investorů ze Severní Ameriky a Blízkého východu, kteří hledají diverzifikaci a stabilní výnosy.

Obecně je realitní trh EU připraven na mírný růst, s odolností v některých segmentech a důrazem na adaptabilitu, udržitelnost a inovace.

Regionální analýza v Evropské unii

Realitní trh Evropské unie je připraven na období opatrného obnovení a transformace v letech 2025 až 2028, ovlivněn makroekonomickými změnami, regulačními úpravami a vyvíjejícími se vzorci poptávky jak v rezidenčním, tak v komerčním sektoru.

• Rezidenční sektor: Po období stagnace a cenových korekcí v letech 2023–2024 se očekává, že rezidenční trh se stabilizuje, přičemž mírný růst cen je odhadován na 2–3 % ročně až do roku 2028 (Statista). Pop demand bude poháněn urbanizací, demografickými posuny a trvalým nedostatkem bydlení ve velkých městech, jako jsou Berlín, Paříž a Madrid. Přesto dostupnost zůstává klíčovým rizikem, zejména vzhledem k tomu, že úrokové sazby hypoték pravděpodobně zůstanou nad úrovněmi před pandemií (Hospodářský bulletin ECB).
• Komerční sektor: Komerční realitní krajina prochází významnou transformací. Poptávka po kancelářích se přetváří hybridními pracovními modely, přičemž prémiová aktiva v obchodních centrech si udržují hodnotu, zatímco sekundární lokace čelí vyšší míře neobsazenosti. Maloobchod se stále přizpůsobuje růstu e-commerce, upřednostňujíc logistiku a distribuční uzly poslední míle, zejména v západní Evropě (CBRE). Očekává se, že segment průmyslu a logistiky předčí, s ročním růstem nájmů o 4–5 % v klíčových logistických koridorech.
• Rizika: Klíčová rizika zahrnují trvalou inflaci, vysoké úrokové sazby a geopolitické nejistoty, zejména probíhající válku na Ukrajině a volatilitu na energetickém trhu. Utahování regulací, zejména kolem energetické efektivity a dodržování ESG, zvýší náklady pro vlastníky a developery (JLL).
• Příležitosti: Přechod na zelené budovy a modernizace stávajícího fondu představují významné investiční příležitosti, podporované iniciativami Zelené dohody EU a národními pobídkami. Trhy ve střední a východní Evropě, jako Polsko a Rumunsko, by měly vykázat nadprůměrný růst díky silným ekonomickým fundamentům a nižším vstupním nákladům (PwC).

Celkově je výhled realitního trhu EU na léta 2025–2028 opatrně optimistický, s odolností v prémiových segmentech a příležitostmi pro růst v investicích směrovaných na udržitelnost a rozvíjející se regiony.

Budoucí výhled pro evropské nemovitosti

Realitní trh Evropské unie se připravuje na období opatrného obnovení a transformace v letech 2025 až 2028, které ovlivňují makroekonomické změny, regulační úpravy a vyvíjející se vzorce poptávky jak v rezidenčním, tak v komerčním sektoru.

• Rezidenční sektor: Očekává se, že rezidenční trh se stabilizuje po obdobích cenových korekcí v letech 2023–2024, podporován uvolňující se inflací a anticipovanými sníženími úrokových sazeb Evropskou centrální bankou. Podle JLL, urbanizace, demografické posuny a trvalý nedostatek bydlení ve velkých městech budou pokračovat v podporech poptávky, zejména po dostupných a energeticky efektivních domácnostech. Zelená dohoda EU a přísnější regulace energetického výkonu pravděpodobně urychlí modernizaci a novou výstavu udržitelného bydlení, což představí příležitosti pro developery a investory soustředící se na ESG-jednoduchá aktiva.
• Komerční sektor: Komerční realitní krajina prochází významnou změnou. Poptávka po kancelářích zůstává slabá kvůli hybridním pracovním trendům, přičemž prémiová aktiva v obchodních centrech překonávají sekundární lokace. Segment logistiky a průmyslu by měl zůstat solidní, podporován růstem e-commerce a reorganizací dodavatelského řetězce (CBRE). Maloobchod se dělí, přičemž maloobchod na hlavních ulicích a zážitkový maloobchod vykazují odolnost, zatímco sekundární maloobchod čelí trvalým problémům.
• Rizika: Klíčová rizika zahrnují trvalou inflaci, geopolitické napětí (zejména konflikt mezi Ruskem a Ukrajinou) a potenciální regulační utahování. Růst stavebních nákladů a nedostatek pracovní síly mohou omezit novou nabídku, zatímco přísnější požadavky na udržitelnost by mohly zvyšovat kapitálové výdaje na stávající aktiva (PwC).
• Příležitosti: Investoři se očekává, že se budou zaměřovat na strategie s přidanou hodnotou a core-plus, cíle toho, co lze přizpůsobit pro udržitelnost nebo adaptovat na nová použití. Životní sektor – včetně studentského bydlení, bydlení pro seniory a multifamily – zůstává atraktivní díky demografickým posunům. Kromě toho se digitální infrastruktura (datová centra, telecom aktiva) objevuje jako segment s vysokým růstem, což odráží digitální transformační agendu Evropy.

Obecně výhled realitního trhu EU na léta 2025–2028 je vymezen výběrovým růstem, s odolností v segmentech zaměřených na udržitelnost, demografické potřeby a digitalizaci. Investoři a developeři, kteří se přizpůsobí regulačním a trhovým změnám, budou nejlépe připraveni využít vznikající příležitosti.

Výzvy a příležitosti vpřed

Realitní trh Evropské unie čelí složitému prostředí v letech 2025 až 2028, formované ekonomickými, regulačními a demografickými změnami. Jak rezidenční, tak komerční sektory procházejí obdobím transformace, což představuje významné výzvy a příležitosti pro investory, developery a politiky.

• Trendy v rezidenčním sektoru: Očekává se, že rezidenční trh se stabilizuje po období cenových korekcí v letech 2023–2024. Podle Statista se očekává, že ceny rezidenčních nemovitostí v EU vzrostou o skromný CAGR 2,1 % do roku 2028, přičemž poptávku podporují urbanizace, migrace a trvalý nedostatek bydlení ve velkých městech. Přesto dostupnost zůstává klíčovou výzvou, protože úrokové sazby hypoték — i když se očekává, že se zmírní — stále převyšují úroveň před pandemií (ECB).
• Dynamika komerčního sektoru: Realitní trh čelí strukturálním změnám. Poptávku po kancelářích ovlivňují hybridní pracovní modely, přičemž prémiová aktiva v obchodních centrech uchovávají hodnotu, zatímco sekundární lokace čelí vyšší míře neobsazenosti. Segment logistiky a průmyslu nadále překonává, podporovaný růstem e-commerce a reorganizací dodavatelského řetězce (CBRE). Maloobchod se mezitím dělí, přičemž zážitkové a pohodlné formáty získávají na popularitě.
• Rizika: Klíčová rizika zahrnují trvalou inflaci, potenciální volatilitu úrokových sazeb a geopolitické nejistoty, zejména probíhající válku na Ukrajině a její dopady na ceny energie a sentiment investorů (MMF). Regulační změny, jako je přísnější standardy energetické efektivity podle Zelené dohody EU, mohou zvýšit náklady pro vlastníky a developery.
• Příležitosti: Udržitelnost a digitalizace jsou klíčovými oblastmi příležitostí. Závazek EU k dosažení nulových emisí do roku 2050 pohání poptávku po zelených budovách a modernizaci, což je podporováno veřejným financováním a pobídkami (Evropská komise). Přijetí proptech technologií se zrychluje, což zlepšuje správu aktiv a zkušenosti nájemníků. Kromě toho demografické trendy — jako stárnutí populace a migrace do měst — vytvářejí nové niche trhy ve seniorské bydlení, studentském bydlení a společném bydlení.

Stručně řečeno, realitní trh EU mezi lety 2025 a 2028 bude definován adaptací na ekonomické problémy, vývojem regulací a snahou o udržitelné, technologicky umožněné růst. Zainteresované strany, které proaktivně čelí těmto výzvám a využívají vznikající příležitosti, budou nejlépe připraveny na dlouhodobý úspěch.

Zdroje a reference

• Odhad trhu nemovitostí Evropské unie 2025–2028: Rezidenční a komerční trendy, rizika a příležitosti
• Statista
• Evropská komise
• Evropská komise
• Směrnice o energetické výkonosti budov
• McKinsey
• PwC
• Savills
• Vonovia
• Landsec
• ECB