欧州連合不動産の包括的分析：住宅および商業市場の変化を乗り切る

• 市場の概要
• 不動産を形作るテクノロジートレンド
• 競争環境と主要プレーヤー
• 成長予測と投資可能性
• 欧州連合内の地域分析
• EU不動産の将来の展望
• 今後の課題と機会
• 出典と参考文献

「欧州連合の不動産市場は2025年に重要な転換点を迎える。」（出典）

市場の概要

欧州連合（EU）不動産市場は2025年から2028年の間にマクロ経済の変化、規制の変化、住宅および商業セグメント全体にわたる需求パターンの進化によって形成される慎重な回復と変革の期間に入ります。

• 住宅部門： 2023年から2024年の停滞と価格修正の期間を経て、住宅市場は安定化し、2028年まで年間2〜4%の穏やかな価格上昇が予測されています（Statista）。ベルリン、パリ、アムステルダムのような主要都市での都市化、人口動態の変化、および持続的な住宅不足が需要を引き続き押し上げ、特に手頃でエネルギー効率の高い住宅に対する需要が続くでしょう。EUのグリーンディールと厳格なエネルギー性能規制が、持続可能な住宅の改修と新築を加速させています（欧州委員会）。
• 商業部門： 商業不動産の構造が大きく変化しています。ハイブリッドワークモデルによりオフィスの需要は低迷が続き、フランクフルトやブリュッセルのような主要都市における空室率は8〜10%の間で推移しています（JLL）。しかし、ロジスティクスや工業用資産はeコマースの成長とサプライチェーンの再構築に支えられて好調です。リテールは二分化が進んでおり、主要なハイストリートと体験型リテールは堅調である一方、二次的な立地は依然として課題に直面しています。
• リスク： 主要なリスクは持続するインフレ、高水準の金利、地政学的な不確実性、特にウクライナでの戦争とそれがエネルギー価格や投資家のセンチメントに与える影響です（IMF）。信用条件の引き締まりは、住宅購入者や商業投資家の活動を制約し、取引量の減少をもたらす可能性があります。
• 機会： 投資家はますますグリーン認証を受けた資産、価値を加えるプロジェクト、学生住宅、高齢者向け住宅、データセンターなどの代替セクターをターゲットにしています。EUの復興および回復ファシリティは7000億ユーロ以上の資金を予定しており、インフラおよび持続可能な不動産開発を支援することが期待されています（欧州委員会）。

要約すると、2025年から2028年のEU不動産市場は、新しい経済現実、規制上の義務、および変化する借入者ニーズへの適応によって定義され、持続可能性と回復力が投資戦略の最前線に置かれることになります。

不動産を形作るテクノロジートレンド

欧州連合の不動産市場は、2025年から2028年の間にテクノロジーの革新、規制の変化、消費者の嗜好の進化によって大きな変革を遂げることが予想されています。住宅および商業部門の両方が急速なデジタル化、持続可能性の義務、新しい投資モデルを経験し、市場の見通しとリスクプロファイルを形作っています。

• 住宅部門のトレンド：
  • スマートホーム＆PropTech： IoT対応のセキュリティ、エネルギー管理、リモートアクセスなどのスマートホーム技術の導入が加速しています。2028年までに、欧州のスマートホーム市場は470億ユーロに達する見込みで、ドイツ、フランス、北欧が導入をリードしています（Statista）。
  • グリーンビルディング＆ESG： EUの規制、特に建物のエネルギー性能指令は、開発者をネットゼロかつエネルギー効率の高い建設に向けて動かしています。既存ストックの改修は重要な機会であり、2030年の気候目標を達成するためには年間2750億ユーロの投資が必要です（マッキンゼー）。
  • 手頃さと都市化： 金利の上昇とインフレにより価格の成長が鈍化しているものの、主要都市の住宅不足が続いています。手頃さを解決するために、イノベーティブなファイナンス（フラクショナルオーナーシップ、レンタルバイなど）やモジュラー建設が出現しています（PwC）。
• 商業部門のトレンド：
  • ハイブリッドワーク＆オフィスの再設計： フレキシブルでテクノロジー対応のオフィススペースの需要が高まっています。従来のオフィスにおける空室率が高止まりしている一方で、コワーキングスペースやサービスドオフィスは2028年までに年率15%で成長すると予測されています（CBRE）。
  • ロジスティクス＆eコマース： eコマースの急成長がラストマイルロジスティクスや自動化倉庫への需要を引き起こしています。ロジスティクス不動産への投資は小売やオフィスセグメントを上回る見込みです（Savills）。
  • リスクと機会： 主要なリスクには規制の不確実性、建設コストのインフレ、地政学的緊張があります。しかし、グリーンリトロフィット、デジタルプラットフォーム、代替資産クラス（例：データセンター、ライフサイエンス）には多くの機会が存在します。

要約すると、2025年から2028年のEU不動産市場の見通しは、デジタル変革、持続可能性、および適応した投資戦略によって定義されます。テクノロジーとESGを取り入れるステークホルダーは、リスクを乗り越え、新たな機会を捉えるのに最も有利な立場にあるでしょう。

競争環境と主要プレーヤー

欧州連合の不動産市場は、マクロ経済の逆風、進化する消費者の嗜好、規制の変化の影響を受けて2025年から2028年の間に慎重な回復と変革の期間に入ります。住宅および商業セグメントの両方は異なるトレンドを経験しており、主要プレーヤーはリスクを管理し、出現する機会を活用するために戦略を調整しています。

• 住宅市場のトレンド： 住宅部門は、2023年から2024年の価格修正の後に安定化する見込みです。Statistaによると、EU住宅不動産市場は2028年までに年間3.2%の成長が見込まれています。これは、都市化、人口動態の変化、およびベルリン、パリ、マドリードといった主要都市における持続的な住宅不足によって推進されます。しかし、手頃さは依然として懸念材料であり、住宅ローン金利はパンデミック前の水準を上回っています。
• 商業市場のトレンド： 商業不動産セクターは構造的な変革を遂げています。オフィスの需要はハイブリッドワークモデルによって影響を受けており、一部の都市圏では空室率が上昇しています。一方、ロジスティクスや工業用資産は需要が高く、eコマースの成長とサプライチェーンの再構築によって支えられています。JLLは、西欧の主要なロジスティクスの利回りが歴史的な低水準に圧縮されている一方で、小売やホスピタリティ資産は観光の回復とともに徐々に回復していると報告しています。
• リスク： 主要なリスクは、持続するインフレ、金利の変動、特にエネルギー効率やESGの遵守に関連する規制の不確実性です。EUのグリーンディールや建物のエネルギー性能指令は、改修や遵守のための大規模な資本支出を促しており、資産価値や投資決定に影響を与えています。
• 機会： 投資家はますます価値を追加する戦略やコアプラス戦略にターゲットを перенにしており、持続可能な資産や都市再生プロジェクトに焦点を当てています。学生住宅、高齢者向け住宅、データセンターといった代替資産クラスの台頭は、多様化と成長の可能性を提供しています。
• 主要プレーヤー： Unibail-Rodamco-Westfield、Vonovia、Landsec、およびPrologisのような主要な機関投資家や開発者は、ポートフォリオを再配置し、競争力を維持するためにESG統合とデジタル化を優先しています。

要約すると、2025年から2028年のEU不動産市場の見通しは、レジリエンスと適応によって定義され、成功は規制リスクの管理、持続可能性の受容、および住宅・商業セクター全体の需要変化への適応能力に依存することになるでしょう。

成長予測と投資可能性

欧州連合の不動産市場は、2025年から2028年の間にマクロ経済の変化、需給パターンの進化、規制の変化によって形成される慎重な回復と変革の期間に入ります。住宅および商業セグメントは異なる成長軌道を経験する見込みであり、投資家はリスクと出現する機会を厳しく監視しています。

• 住宅市場のトレンド：
  • 2023年から2024年の停滞と価格の修正の後、住宅価格は安定し、徐々に上昇することが予測され、PwCは主要なEU都市での平均年間価格成長率を2〜3%と見込んでいます。
  • 需要は、ベルリン、パリ、アムステルダムなどの雇用の強い都市中心部で最も高く、都市化の進行と持続的な住宅供給のギャップによって推進されます。
  • 手頃さは依然として課題であり、EUの政策イニシアティブやグリーンファイナンスインセンティブに支えられた、ビルド・トゥ・レントや手頃な住宅セグメントへの投資が増加しています（JLL）。
• 商業市場のトレンド：
  • 商業セクターは構造的な変化を遂げており、ロジスティクスやデータセンターが従来のオフィスや小売資産を上回っています。eコマースの成長とデジタル化がラストマイルロジスティクスへの需要を促進しており、特に西欧では顕著です（CBRE）。
  • オフィスマーケットはハイブリッドワークトレンドによる不確実性が続いており、中央のエネルギー効率の高い資産は価値を維持している一方、二次的な資産は陳腐化のリスクがあります。
  • リテール不動産は安定化しており、体験型や混合使用のフォーマットが新たに投資家の関心を集めています。
• リスクと機会：
  • 主要なリスクは、持続するインフレ、金利の変動、地政学的緊張であり、これらが投資意欲を減退させたり、プロジェクトの進行を遅らせたりする可能性があります（Savills）。
  • 機会は、規制のプレッシャーとテナントの需要が加速することで、持続可能でESG準拠の資産にあります。
  • 北米や中東の投資家からのクロスボーダーの資本流入が期待されており、分散投資と安定した利回りを求める動きが進んでいます。

全体的に、EU不動産市場は慎重な成長を見込んでおり、選択されたセグメントにおけるレジリエンスと、適応性、持続可能性、革新性が重要な要素となっています。

欧州連合内の地域分析

欧州連合の不動産市場は、2025年から2028年の間にマクロ経済の変化、規制の変化、住宅および商業セクター全体にわたる需給パターンの進化によって形成される慎重な回復と変革の期間に入ります。

• 住宅部門： 2023年から2024年の停滞と価格修正の後、住宅市場は安定化する見込みであり、2028年まで年間2〜3%の穏やかな価格成長が予測されています（Statista）。需要はベルリン、パリ、マドリードといった主要都市における都市化、人口動態のシフト、および持続的な住宅供給のギャップによって推進されます。しかし、住宅の手頃さは依然として重要なリスクであり、特に住宅ローン金利がパンデミック前水準を上回る可能性があります（ECB経済レポート）。
• 商業部門： 商業不動産の風土は大きな変革を遂げています。オフィス需要はハイブリッドワークモデルによって再形成されており、中央ビジネス地区の主要資産は価値を維持している一方、二次的な立地はより高い空室率に直面しています。リテールはeコマースの成長に適応し、特に西欧ではロジスティクスやラストマイル配送ハブを優遇しています（CBRE）。工業およびロジスティクスセグメントは、主要なロジスティクス回廊で年率4〜5%の賃料成長を見込まれています。
• リスク： 主要なリスクには持続するインフレ、高水準の金利、そしてジョージアやエネルギー市場のボラティリティなどの地政学的な不確実性が含まれます。エネルギー効率やESG遵守の規制の強化は、プロパティオーナーや開発者のコストを増加させるでしょう（JLL）。
• 機会： グリーンビルディングへの移行と既存ストックの改修は、EUグリーンディールイニシアティブや国家戦略に支援され、重要な投資機会を提供しています。ポーランドやルーマニアのような中東欧の市場は、強力な経済基盤と低い参入コストのおかげで、平均を上回る成長が期待されています（PwC）。

全体的に、2025年から2028年のEU不動産市場の展望は慎重に楽観的であり、主要セグメントのレジリエンスと、持続可能性に駆動された投資や新興地域における成長機会があります。

EU不動産の将来の展望

欧州連合の不動産市場は、2025年から2028年の間にマクロ経済の変化、規制の変化、住宅および商業セクター全体にわたる需給パターンの進化によって形成される慎重な回復と変革の期間に入ります。

• 住宅部門： 住宅市場は2023年から2024年の価格修正の後で安定化する見込みで、インフレの緩和と欧州中央銀行による金利引き下げが見込まれています。JLLによると、都市化、人口動態の変化、および主要都市の持続的な住宅不足が需要を引き続き支える見込みです。EUのグリーンディールと厳格なエネルギー性能規制が持続可能な住宅の改修と新築を加速し、ESG準拠の資産に焦点を当てる開発者や投資家にとって機会を提供します。
• 商業部門： 商業不動産の風土は大きく変化しています。オフィスの需要はハイブリッドワークトレンドにより低迷し、中央ビジネス地区の主要資産が二次的な立地を上回っている一方、ロジスティクスおよび工業セグメントは、eコマースの成長とサプライチェーンの再構築に支えられて堅調です（CBRE）。リテールは二分化しており、ハイストリートや体験型リテールが堅調で、二次リテールは引き続き逆風に直面しています。
• リスク： 主要なリスクは持続するインフレ、地政学的緊張（特にロシア・ウクライナの衝突）、潜在的な規制の強化が含まれます。建設コストの上昇や労働力の不足が新たな供給を制約する可能性があり、より厳格な持続可能性要件が既存資産の資本支出を増加させるかもしれません（PwC）。
• 機会： 投資家は価値を追加し、持続可能性のために再配置できる資産をターゲットにしたコアプラス戦略に焦点を当てることが予想されます。居住セクター（学生住宅、高齢者向け住宅、多世帯住宅）は、人口動態のトレンドにより魅力的です。さらに、デジタルインフラ（データセンター、テレコム資産）は、欧州のデジタルトランスフォーメーション計画を反映した成長が見込まれるセグメントとして浮上しています。

全体的に、2025年から2028年のEU不動産市場の見通しは、持続可能性、人口ニーズ、デジタル化に合わせた選択的な成長が見込まれるものです。規制および市場の変化に適応する投資家や開発者が新たな機会を捉えるのに最も有利な地位にいるでしょう。

今後の課題と機会

欧州連合の不動産市場は、2025年から2028年の間に経済的、規制的、人口動態の変化によって形成される複雑な風景に直面しています。住宅および商業セクターの両方は、変革の期間を乗り切っており、投資家、開発者、政策立案者にとって重要な課題と機会を提供しています。

• 住宅セクターのトレンド： 住宅市場は2023年から2024年の価格修正の後に安定化する見込みです。Statistaによると、EUの住宅価格は2028年までに年間2.1%の穏やかな成長が予測され、需要は都市化、移住、主要都市における持続的な住宅不足によって支えられています。しかし、手頃さは依然として重要な課題であり、住宅ローン金利は、緩和が見込まれるものの、パンデミック前水準を上回っています（ECB）。
• 商業セクターのダイナミクス： 商業不動産市場は構造的な変化を遂げています。オフィスの需要はハイブリッドワークモデルによって再形成されており、中央ビジネス地区の主要資産は価値を維持している一方、二次的な立地はより高い空室率に直面しています。ロジスティクスと工業セグメントは、eコマースの成長とサプライチェーンの再編成によって引き続き好調です（CBRE）。リテールは二分化しており、体験型および利便性の高いフォーマットが市場で注目されています。
• リスク： 主要なリスクには持続するインフレ、金利の変動、地政学的不確実性が含まれ、特にウクライナでの戦争とそれがエネルギー価格や投資者のセンチメントに与える影響があります（IMF）。規制の変更、特にEUグリーンディールにおけるエネルギー効率基準の強化は、プロパティオーナーや開発者のコストを増加させる可能性があります。
• 機会： 持続可能性とデジタル化は重要な機会領域です。EUの2050年までのネットゼロ排出へのコミットメントが、グリーンビルディングやリトロフィットへの需要を促進しており、公共資金やインセンティブが支援されています（欧州委員会）。プロップテックの導入が加速しており、資産管理やテナント体験を向上させています。また、高齢者向け住宅、学生住宅、共同生活などの新たなニッチが、人口動態のトレンドによって生まれています。

要約すると、2025年から2028年のEU不動産市場は、経済的逆風、規制の進化、持続可能でテクノロジー主導の成長の追求によって定義されるでしょう。これらの課題に積極적으로取り組み、新たな機会を活用するステークホルダーが長期的な成功を収める最も有利な立場にあるでしょう。

出典と参考文献

• 欧州連合不動産市場の展望2025–2028：住宅および商業トレンド、リスク、および機会
• Statista
• 欧州委員会
• 欧州委員会
• 建物のエネルギー性能指令
• マッキンゼー
• PwC
• Savills
• Vonovia
• Landsec
• ECB